Η Ελλάδα σχεδιάζει να αυξήσει τον φόρο μεταβίβασης για αγορές κατοικιών από αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Ο προτεινόμενος συντελεστής θα αυξηθεί από 3% σε 15%, με την εφαρμογή του να αναμένεται από την 1η Ιουλίου 2027.
Η αλλαγή δεν έχει ακόμη γίνει νόμος. Ωστόσο, μπορεί να επηρεάσει άμεσα τους μελλοντικούς αιτούντες του (Greece Residency by Investment) που σκοπεύουν να χρησιμοποιήσουν επένδυση σε κατοικία για να αποκτήσουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα.
Υψηλότερο συνολικό κόστος επένδυσης
Το Greece Golden Visa επιτρέπει σε επιλέξιμους πολίτες εκτός ΕΕ να αποκτήσουν άδεια διαμονής μέσω επενδύσεων που πληρούν τις προϋποθέσεις. Το ακίνητο παραμένει μία από τις βασικές επιλογές του προγράμματος.
Αν ο συντελεστής 15% τεθεί σε ισχύ χωρίς εξαίρεση για επενδύσεις του Greece Golden Visa, οι αγοραστές μπορεί να χρειαστεί να πληρώσουν σημαντικά περισσότερα κατά την αγορά. Ο φόρος μεταβίβασης είναι εφάπαξ πληρωμή που γίνεται πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.
Με τον σημερινό συντελεστή 3%, ο φόρος για ακίνητο αξίας €400.000 είναι περίπου €12.000 πριν από τη δημοτική επιβάρυνση. Με τον προτεινόμενο συντελεστή 15%, μπορεί να φτάσει τις €60.000.
Η επίδραση θα είναι ακόμη μεγαλύτερη για ακίνητα σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Ένα ακίνητο αξίας €800.000, το οποίο καλύπτει το σημερινό όριο του Greece Golden Visa σε περιοχές όπως η Αττική και η Θεσσαλονίκη, θα μπορούσε να έχει φόρο μεταβίβασης €120.000 αντί για €24.000.
Ο χρόνος μπορεί να γίνει πιο σημαντικός
Η προτεινόμενη αλλαγή μπορεί να καταστήσει την ημερομηνία μεταβίβασης του τίτλου ιδιοκτησίας βασικό μέρος του σχεδιασμού του επενδυτή.
Ένας αγοραστής μπορεί να επιλέξει ή να κρατήσει ένα ακίνητο το 2026, αλλά αυτό δεν εγγυάται ότι η μεταβίβαση θα ολοκληρωθεί πριν τεθούν σε ισχύ οι προτεινόμενοι κανόνες. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για νέα έργα και ακίνητα υπό κατασκευή, που μπορεί να μην είναι έτοιμα για μεταβίβαση μέχρι το 2027.
Η τελική νομοθεσία θα πρέπει να διευκρινίσει αν συναλλαγές που βρίσκονται σε εξέλιξη, προκαταβολές και προσύμφωνα θα προστατεύονται από το σημερινό φορολογικό καθεστώς. Μέχρι τότε, οι αγοραστές θα πρέπει να εξετάζουν την αναμενόμενη ημερομηνία μεταβίβασης πριν προχωρήσουν.
Οι διαφορετικές διαδρομές του Greece Golden Visa μπορεί να επηρεαστούν διαφορετικά
Οι λεπτομέρειες της πρότασης δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί. Η κυβέρνηση έχει αναφέρει ότι αγορές κατοικιών από αγοραστές εκτός ΕΕ και ΕΟΧ θα εμπίπτουν στο μέτρο, ενώ εμπορικά ακίνητα και γη αναμένεται να εξαιρεθούν.
Αυτό δημιουργεί ένα σημαντικό ερώτημα για τη διαδρομή των €250.000 του Greece Golden Visa που αφορά τη μετατροπή εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες. Τέτοια έργα μπορούν να δημιουργούν νέα σπίτια και ενδέχεται να μην ασκούν την ίδια πίεση στην υπάρχουσα αγορά κατοικίας με μια συνηθισμένη αγορά κατοικίας.
Δεν είναι ακόμη σαφές αν αυτές οι επενδύσεις θα αντιμετωπιστούν διαφορετικά στους τελικούς κανόνες.
Τι πρέπει να εξετάσουν οι μελλοντικοί αιτούντες
Η προτεινόμενη αύξηση δεν αλλάζει σήμερα τις προϋποθέσεις του Greece Golden Visa. Προσθέτει όμως ένα πιθανό μελλοντικό κόστος που οι αιτούντες θα πρέπει να εξετάζουν όταν αξιολογούν μια επένδυση σε ελληνικό ακίνητο.
Η τιμή, η τοποθεσία και η δυνατότητα ενοικίασης παραμένουν σημαντικά στοιχεία. Το ίδιο ισχύει για την αναμενόμενη ημερομηνία μεταβίβασης, το είδος του ακινήτου και το τελικό πεδίο εφαρμογής της νομοθεσίας. Μέχρι να δημοσιευθεί ο νόμος, ο συντελεστής 15% θα πρέπει να θεωρείται προτεινόμενη αλλαγή και όχι επιβεβαιωμένο κόστος.
